宋莊小產(chǎn)權(quán)違章建筑的整治，使人們又把目光轉(zhuǎn)向798藝術(shù)區(qū)。從藝術(shù)區(qū)的商業(yè)化角度，798藝術(shù)區(qū)實(shí)際上遠(yuǎn)超過宋莊。某種意義上，798一直在商業(yè)和藝術(shù)之間走鋼絲。

2006年以后，隨著當(dāng)代藝術(shù)市場的火爆，798藝術(shù)區(qū)的房租迅速飆升，從每平方米每天5角到2元，迅速漲到5元至8元。這一輪的漲價潮改變了藝術(shù)區(qū)的入駐結(jié)構(gòu)，由以藝術(shù)家工作室為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐援嬂葏^(qū)為主。這次結(jié)構(gòu)變更主要有兩個原因：1.原有的藝術(shù)家住戶由于繼續(xù)享受舊的廉價房租，不少藝術(shù)家將自己的房子出租，做起二房東;2.房地產(chǎn)、證卷資金進(jìn)入當(dāng)代藝術(shù)，作為風(fēng)險投資入股畫廊，帶動了畫廊業(yè)的增長，這一段時期大部分的新畫廊入駐了798藝術(shù)區(qū)。

2009年的金融危機(jī)，導(dǎo)致了一部分畫廊倒閉和撤走，同時使房租下降到2.5元至5元。但這個局面維持一年多，房租又開始上漲。

當(dāng)然，第二輪的房租上漲帶來一些新的特征：新加盟的畫廊和機(jī)構(gòu)的資金來源不是上一輪的以風(fēng)險投資為主，而是以新興階層的自己投資為主，他們的投資性質(zhì)也不完全是為了中短期的投資回報(bào)，主要是出于個人興趣，除了一部分的投資回報(bào)預(yù)測之外，還把798的空間作為一個交際平臺和公司品牌的象征地，這顯然更接近國外興辦美術(shù)館的訴求，即除了藝術(shù)品的銷售外，人脈和品牌資本的再生產(chǎn)也是投資目的。

在上述意義上，798藝術(shù)區(qū)以房租上漲為核心，很明顯市場規(guī)律帶動了投資行為的升級，從簡單的藝術(shù)品交易為核心的風(fēng)險投資，上升為藝術(shù)品交易、人際交往和品牌形象增值三者結(jié)合的投資訴求。當(dāng)然，市場化也給798藝術(shù)區(qū)帶來負(fù)面影響：由于市場價格面前人人平等，一些沒有投資支持的實(shí)驗(yàn)空間、獨(dú)立書店紛紛撤出，大量的禮品店、飯店、時尚店、咖啡館入駐，一些畫廊把一部分空間改為禮品店和咖啡廳。

第二輪房租上漲，加劇了798的商業(yè)化面貌。雖然保持了藝術(shù)機(jī)構(gòu)的入駐率，但負(fù)面作用是大多數(shù)畫廊和藝術(shù)機(jī)構(gòu)屬于玩票性質(zhì)，真正專業(yè)的很少。這是與798藝術(shù)區(qū)一直執(zhí)行的入駐政策有關(guān)，即出價高者入駐，同時優(yōu)惠政策向大機(jī)構(gòu)傾斜。尤倫斯雖然空間占有率很大，但單價租金是園區(qū)最優(yōu)惠的。這一政策的訴求是為了迅速提升藝術(shù)區(qū)的機(jī)構(gòu)級別，但近5年來的實(shí)踐證明，這一政策沒有達(dá)到預(yù)先的設(shè)想。

理論上，798藝術(shù)區(qū)前些年的大機(jī)構(gòu)傾斜政策，是為了使園區(qū)藝術(shù)機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)升級換代，但這是一個拔苗助長的政策。其直接后果是，把真正最有藝術(shù)活力的中小機(jī)構(gòu)和實(shí)驗(yàn)空間擠出了藝術(shù)區(qū)，但大機(jī)構(gòu)的展覽水準(zhǔn)并未得到提高。這是798藝術(shù)區(qū)目前喪失藝術(shù)活力的關(guān)鍵原因。

國外美術(shù)館的資金來源主要是財(cái)團(tuán)投入結(jié)合館外捐贈，但這兩條都是建立在基金會制度之上的，基金會制度的核心是國家給予財(cái)團(tuán)和捐贈方減免稅。由于中國的國情不允許建立減免稅的基金會和捐贈制度，798藝術(shù)區(qū)在制定大機(jī)構(gòu)傾斜政策時，顯然忽視了這一最關(guān)鍵因素。沒有基金會和減免稅制度，光是798集團(tuán)給予大機(jī)構(gòu)以房租優(yōu)惠，也不足以促使大機(jī)構(gòu)國際化。所以國內(nèi)民營美術(shù)館普遍都處于“租(蓋)的起房子，做不起展覽”的尷尬困境。

雖然中小機(jī)構(gòu)仍不少，但真正的實(shí)驗(yàn)藝術(shù)空間搬出了藝術(shù)區(qū)，留下的中小畫廊所做的展覽水準(zhǔn)不高，因而造成798藝術(shù)區(qū)近年總體展覽的商業(yè)化、時尚化。盡管如此，798藝術(shù)區(qū)每天仍人潮洶涌，但參觀率不能說明藝術(shù)水準(zhǔn)，作為一個集藝術(shù)和時尚一體的另類文化區(qū)，798顯然越來越像文化旅游區(qū)。

但在目前的情況下，798藝術(shù)區(qū)仍有改進(jìn)的余地，比如，可以實(shí)施一些空間優(yōu)惠的區(qū)別政策，適當(dāng)引入一部分實(shí)驗(yàn)空間、獨(dú)立書店，并給予房租優(yōu)惠，改善園區(qū)的結(jié)構(gòu);限制禮品店、咖啡館等商業(yè)店鋪的比例。

世界上有成功的美術(shù)館和藝術(shù)基金會制度，但目前為止還沒有成功的藝術(shù)區(qū)模式。像美國紐約的SOHO藝術(shù)區(qū)最后變成時尚區(qū)，藝術(shù)區(qū)不得不向更遠(yuǎn)的邊緣地區(qū)轉(zhuǎn)移，藝術(shù)區(qū)成為房地產(chǎn)的熱地效應(yīng)。798藝術(shù)區(qū)的前景也不容樂觀，今年798的二號門區(qū)域還是按原計(jì)劃興建起了電子城。如果有足夠的政策智慧，798藝術(shù)區(qū)還是有創(chuàng)新模式的空間的。